運(yùn)營(yíng)模式堵死風(fēng)口共享辦公室造就最慘“二房東”

鹿鳴財(cái)經(jīng)
2021-08-30 14:52:54

樓市與土地市場(chǎng)本就是「連理木、并頭蓮」的關(guān)系，隨著針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控升級(jí)，政策正加速卡緊供需兩端，使得當(dāng)前很多地區(qū)的土地市場(chǎng)首次出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅6-7月，二、三、四線城市就有494宗地塊流拍。而進(jìn)入8月份以來(lái)，全國(guó)已有33宗地塊流拍。

當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期下滑，房企的錢(qián)袋子收緊，土地市場(chǎng)避不可免的會(huì)遇冷，而這也會(huì)激發(fā)連鎖反應(yīng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。如今，在調(diào)控與疫情的雙重壓制下，房地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱。

危機(jī)之下勢(shì)必會(huì)爆發(fā)轉(zhuǎn)型需求。據(jù)仲量聯(lián)行表示，靈活空間將成為后疫情時(shí)代提升不動(dòng)產(chǎn)組合靈活性的重要戰(zhàn)略工具。

比如被稱(chēng)為「銅鑼灣地王」的香港地產(chǎn)商希慎興業(yè)就在近期宣布，將與全球最大的靈活辦公空間平臺(tái)IWG共同成立一家合資企業(yè)，該合資企業(yè)擁有IWG旗下所有品牌在香港和大灣區(qū)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。

據(jù)資料顯示，希慎是香港主要的物業(yè)發(fā)展商和業(yè)主，擁有超過(guò)200萬(wàn)平方尺的優(yōu)質(zhì)辦公空間，租戶(hù)包括知名國(guó)際銀行和新興經(jīng)濟(jì)企業(yè)等各類(lèi)型企業(yè)，目前希慎旗下超過(guò)10%的辦公空間已租賃給多家靈活辦公空間營(yíng)運(yùn)商。而IWG則建立了全球最大的靈活辦公空間平臺(tái)，旗下品牌包括全球知名的Regus、Spaces和Signature。

兩家企業(yè)達(dá)成合作的意圖也分外明顯：一家提供彈匣，另一家提供狙擊槍?zhuān)R頭瞄定共享辦公空間，打出精準(zhǔn)的增長(zhǎng)曲線。(靈活辦公空間與共享辦公空間雖名詞不同，但內(nèi)核一致)

可市場(chǎng)需求和資本支持真的會(huì)如他們所愿嗎?

當(dāng)業(yè)內(nèi)代表性企業(yè)將市值縮水、連續(xù)虧損、大規(guī)模裁員和倒閉關(guān)店等事實(shí)問(wèn)題擺在面前時(shí)，答案已經(jīng)呼之欲出。

眾所周知，目前國(guó)內(nèi)共享辦公室做的最好的仍是「星巴克」。

運(yùn)營(yíng)模式堵死風(fēng)口

共享辦公室通俗一點(diǎn)來(lái)講，就是將房產(chǎn)通過(guò)房東整租過(guò)來(lái)，然后進(jìn)行切割、裝修，最后以高價(jià)分租給企業(yè)客戶(hù)，來(lái)賺取中間差價(jià)。而操作這一切的掌控者自然就被稱(chēng)為是「二房東」。

共享辦公室最輝煌的時(shí)刻定格在2016年。

2015、2016年，共享辦公空間市場(chǎng)被鼓吹成超級(jí)風(fēng)口，大批玩家扎堆涌入，可怕的是，一時(shí)上頭的玩家被蒙蔽，分不清手里拿捏著的到底是潛力金礦還是海市蜃樓。利益越顯得唾手可得，那么其背后的風(fēng)險(xiǎn)就越深不可測(cè)。

扎堆進(jìn)場(chǎng)直接導(dǎo)致了市場(chǎng)過(guò)熱，多數(shù)人入局后才發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)缺乏支付能力和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，供大于求、入駐企業(yè)留存低的現(xiàn)象引起了惡意競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)亂象。并且，房屋本主受政策影響后，也波及到了「二房東」的利益。

因此，到了2017、2018年，共享辦公室收購(gòu)浪潮驟起，在「大魚(yú)吃小魚(yú)」的業(yè)態(tài)下行業(yè)開(kāi)始加速整合，發(fā)生了WeWork收購(gòu)裸心社、優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間、優(yōu)客工場(chǎng)并購(gòu)方糖小鎮(zhèn)等標(biāo)志性商業(yè)動(dòng)作。

不過(guò)，除了供大于求的弊端外，阻礙共享辦公空間發(fā)展的最大殺手其實(shí)是它的運(yùn)作模式。

發(fā)展初期，共享辦公空間的運(yùn)作基本都是采取重資產(chǎn)模式，企業(yè)一方面要流出高額資金從房東那里拿到房源，一方面還要想辦法將房源盡快租出去，回收現(xiàn)金流?？梢?jiàn)，這種商業(yè)模式對(duì)企業(yè)的造血能力要求頗高。

據(jù)阿爾法工廠研究院數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行了近20輪融資，算下來(lái)，平均每80天就要融一輪，而背靠軟銀的WeWork也都時(shí)常面臨著錢(qián)荒的難題。重資產(chǎn)模式下高數(shù)值的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，讓共享辦公空間市場(chǎng)持續(xù)承受重壓。

因此，2019年是共享辦公室玩家的變革期，企業(yè)紛紛開(kāi)始由二房東模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，并且不再局限于為初創(chuàng)企業(yè)服務(wù)，中大型企業(yè)的定制服務(wù)也納入了業(yè)務(wù)范疇。

例如，位于美國(guó)紐約的Industrious就將轉(zhuǎn)型進(jìn)行的很徹底，該企業(yè)為了避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，直接放棄了租賃模式，改為與房東共享收入。此舉不需要再向業(yè)主支付大樓租金，而是將收入的一部分給予房東，以分享利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，裝修費(fèi)用和搭建配套店鋪的費(fèi)用也由房東來(lái)承擔(dān)大頭。雖然在這種模式下收到的利潤(rùn)比之前少，但卻有著成本低的優(yōu)勢(shì)，邊際利潤(rùn)能達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)者的三倍。

聚焦到國(guó)內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)作為國(guó)內(nèi)共享辦公第一股，為了可持續(xù)發(fā)展，該企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求更為迫切。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶就此提出了「輕資產(chǎn)、重賦能」的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，他理想中的未來(lái)資產(chǎn)輕重比要達(dá)到約1:1。為了貫徹落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)客工場(chǎng)推出了輕資產(chǎn)模式下以運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工服務(wù)輸出為主的U Brand，以管理、系統(tǒng)輸出為主的U Partner，為酒店提供「一產(chǎn)多元」定制化服務(wù)的 U Suite，并希望未來(lái)扮演一個(gè)管家的角色，不買(mǎi)不租，單純?yōu)橛脩?hù)提供管理服務(wù)。

此外，當(dāng)前疫情尚未完全控制，這種情況下最危險(xiǎn)的莫過(guò)于付費(fèi)能力最弱的初創(chuàng)企業(yè)，而這些企業(yè)作為共享辦公室的精準(zhǔn)客戶(hù)群，深刻影響著市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

如今，劣勢(shì)顯現(xiàn)的發(fā)展模式與不甚理想的市場(chǎng)環(huán)境，使得行業(yè)龍頭頻繁釋放警告信號(hào)。

國(guó)內(nèi)外龍頭艱難求存

一直以來(lái)，WeWork都被公認(rèn)為是共享辦公室的開(kāi)拓者，但細(xì)看其發(fā)展走勢(shì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，WeWork只在市場(chǎng)剛起步時(shí)風(fēng)光過(guò)那么一刻。

創(chuàng)立于2010年的WeWork的確曾以驚人速度在發(fā)展。2019年初，獲得軟銀的持續(xù)投資后，WeWork的估值高達(dá)470億美元，成為僅次于UBer的第二大共享經(jīng)濟(jì)獨(dú)角獸，就在同年，該企業(yè)啟動(dòng)了自己的IPO計(jì)劃。要知道，IWG集團(tuán)自1999年上市以來(lái)，市值最高時(shí)也未突破35億英鎊(約45億美元)，可WeWork僅發(fā)展8年多就能取得如此成績(jī)，讓業(yè)內(nèi)如何不感到驚嘆。

可惜的是，創(chuàng)始人的肆意妄為不僅使公司IPO失敗，估價(jià)也出現(xiàn)了驚人的下跌，在當(dāng)時(shí)估值一度跌至70億美元，與軟銀的愿景基金高達(dá)470億美元的估值形成了強(qiáng)烈反差。而WeWork上市失敗后也產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，讓資本對(duì)共享辦公市場(chǎng)失去信心，市場(chǎng)一度陷入寒冬。

其實(shí)，WeWork一直都是被高估的存在，其財(cái)務(wù)狀況欠良，虧損乃是常態(tài)。

根據(jù)此前公開(kāi)的招股書(shū)顯示，2016年，2017年和2018年，WeWork的營(yíng)業(yè)收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，但凈利潤(rùn)分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元。2020年，WeWork營(yíng)收為32億美元(不包括中國(guó)公司)，稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)EBITDA(不包括中國(guó)公司)達(dá)18億美元，虧損額達(dá)32億美元，較2019年的35億美元有所收窄。

今年8月16日，據(jù)WeWork公布的2021年第二季度財(cái)報(bào)顯示，該公司二季度收入5.93億美元，較第一季度微跌1%;而虧損從2020年同期的8.63億美元增至8.88億美元，依舊持續(xù)虧損。WeWork稱(chēng)，這是由于受到Delta變種新冠病毒擴(kuò)散的影響，令公司至今年上半年業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)受到打擊。截至二季度末，WeWork的會(huì)員人數(shù)降至51.7萬(wàn)名，2020年同期為61.2萬(wàn)名。

WeWork雖把虧損解釋為是受疫情影響，但真實(shí)原因我們都心知肚明，疫情只占據(jù)事實(shí)的一小部分，最核心的本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)模式有著很大的弊端，重資產(chǎn)模式下劣勢(shì)凸顯。

還值得注意的是，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》8月9日?qǐng)?bào)道，共享辦公公司W(wǎng)eWork和傳統(tǒng)大型商業(yè)地產(chǎn)公司戴德梁行正在磋商結(jié)成一個(gè)1.5億美元的合作伙伴關(guān)系，以應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)程辦公和擴(kuò)大靈活工作場(chǎng)所的新局面，此次合并預(yù)計(jì)將使WeWork的估值(包括債務(wù))達(dá)到90億美元。

WeWork跑得確實(shí)快，但目前也的確站不穩(wěn)。

反觀國(guó)內(nèi)共享辦公第一股——優(yōu)客工場(chǎng)，狀況略好于wework，但僅僅是相比起來(lái)還算略好。

優(yōu)客工場(chǎng)自2015年創(chuàng)立以來(lái)，與WeWork同樣存在連續(xù)虧損的問(wèn)題。據(jù)招股書(shū)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)2017年凈營(yíng)收為1.67億元，2018年為4.49億元，2019年前三季度為8.75億元;同期凈虧損分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)披露的數(shù)據(jù)，從2015年成立以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)已累計(jì)虧損超15億元。

不過(guò)好在優(yōu)客工場(chǎng)將轉(zhuǎn)型問(wèn)題落地，2020年4月，正式發(fā)布了「輕資產(chǎn)、重賦能」的戰(zhàn)略。布局幾年來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)以良好的投資回報(bào)率(ROI)受到越來(lái)越多業(yè)主的認(rèn)可，項(xiàng)目也得以在全國(guó)各省市及海外地區(qū)快速拓展。截至2020年12月31日，優(yōu)客工場(chǎng)輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為125個(gè)，同比增長(zhǎng)166%，優(yōu)秀資管能力推動(dòng)了優(yōu)客工場(chǎng)的快速布局。

據(jù)8月6日優(yōu)客工場(chǎng)發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度優(yōu)客工場(chǎng)總營(yíng)業(yè)收入2.61億元，同比增長(zhǎng)34.3%，環(huán)比增長(zhǎng)8.75%，超出上季度財(cái)報(bào)公布的收入預(yù)測(cè)值上限，轉(zhuǎn)型成果已初顯。受財(cái)報(bào)正面影響，8月6日，優(yōu)客工場(chǎng)以1.16美元收盤(pán)，微漲。此前，優(yōu)客工場(chǎng)在2020年11月28日上市以來(lái)，股價(jià)一路走低。

可見(jiàn)，優(yōu)客工場(chǎng)提出向「輕資產(chǎn)」轉(zhuǎn)型后，確實(shí)略微改善了整體財(cái)務(wù)情況，但虧損情況依舊存在，同比和環(huán)比均在拉大。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021Q2優(yōu)客工場(chǎng)凈利潤(rùn)虧損1.57億元，較上季度拉大近3000萬(wàn)元;其中，在2020年四季度和2021年一季度，優(yōu)客工場(chǎng)的凈利分別為-1.49億元和-1.27億元。

龍頭亦如此，業(yè)內(nèi)其他企業(yè)就更難了。

最夸張的當(dāng)屬曾揚(yáng)言要取代WeWork的Knotel。該企業(yè)一年前還信誓旦旦的對(duì)標(biāo)WeWork，甚至上門(mén)挑釁，一年后就宣告破產(chǎn)灰溜溜退場(chǎng)，將創(chuàng)始人囂張的行為和慘淡的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一起留在了互聯(lián)網(wǎng)的記憶里。