在國(guó)家三令五申和一系列政策的推動(dòng)下，“房住不炒”的概念已經(jīng)深入人心。實(shí)際上，在主城區(qū)動(dòng)輒超過(guò)500萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)，就算有心炒房，也是財(cái)力不足，更何況還有限購(gòu)限制。于是，不少年輕購(gòu)房者把投資的目光投向了不限購(gòu)且總價(jià)低的公寓產(chǎn)品。

來(lái)自克而瑞青島的一份數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，青島市公寓成交面積同比上漲了47%。與此同時(shí)，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)近期島城有多個(gè)公寓項(xiàng)目入市，似乎公寓有了熱賣(mài)的跡象。但在專業(yè)人士看來(lái)，公寓除了總價(jià)低和不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)外，其實(shí)也是有“硬傷”，比如升值慢、轉(zhuǎn)手費(fèi)率太高等問(wèn)題?？傊?，選購(gòu)公寓是有其獨(dú)特的市場(chǎng)群體，但并不適合所有人，應(yīng)該回答好以下兩個(gè)問(wèn)題再出手。

問(wèn)題1投資公寓是否有的賺?

案例

投資公寓似乎沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)

市民郭女士近來(lái)想投資一套公寓，“手里的錢(qián)不多，想找個(gè)投資渠道，之前老公炒股總是賠，就想看看公寓有沒(méi)有投資的前景。”郭女士說(shuō)她之前也了解過(guò)，公寓總價(jià)低而且還能出租，看起來(lái)是個(gè)不錯(cuò)的投資方向。她和老公連續(xù)看了好多項(xiàng)目，“位于松嶺路的一項(xiàng)目，40多平方米的小公寓總價(jià)才70萬(wàn)元，要知道這里的住宅單價(jià)已經(jīng)逼近5萬(wàn)元，周邊靠近大學(xué)，還有即將開(kāi)通地鐵4號(hào)線。另外，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員還承諾會(huì)返租做酒店，交房之后把房子租給他們來(lái)收房租。”郭女士說(shuō)這些條件都讓她心動(dòng)，“看起來(lái)收益前景不錯(cuò)，而且一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。 ”郭女士表示要考慮一下，當(dāng)晚銷售人員又來(lái)電話表示，價(jià)格還能再商量。那么，公寓真是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資嗎?

分析

算收益要明確隱形成本

“類似郭女士這樣想買(mǎi)公寓做投資的客戶，的確不在少數(shù)。但是想投資一定好做好心理準(zhǔn)備，因?yàn)檫@其中會(huì)有眾多的隱形成本。”青島貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉倩倩告訴記者，由于公寓的戶型普遍非常緊湊，裝修又比較新，所以租金往往比同等條件的住宅要高。購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較低，租金又高，如果單從“收租回本”的角度考慮，公寓更具備投資價(jià)值。按目前的租售比，住宅每年的租金只能占到房屋總價(jià)的1.5%—2%左右，差不多要五十多年才能回本;而很多公寓的租售比可以達(dá)到4%—5%，相當(dāng)于只要二十多年就可以回本。記者查詢發(fā)現(xiàn)，公寓的確有著還算不錯(cuò)的投資回報(bào)率，以比較熱門(mén)的李滄寶龍廣場(chǎng)為例，目前這里40平方米左右的戶型售價(jià)在38萬(wàn)元左右，而租金價(jià)格在1600元/月。這樣算下來(lái)年回報(bào)率都超過(guò)5%，比單純的銀行利息是要高不少，但這其中還包含了諸多的隱形成本。

“和住宅市場(chǎng)不同，從2018年開(kāi)始，公寓的價(jià)格一直在下跌。 ”劉倩倩告訴記者。記者拿到一份克而瑞青島發(fā)布的2021年青島樓市上半年數(shù)據(jù)顯示，公寓市場(chǎng)在2021年上半年平均價(jià)格13920元/平方米，這個(gè)價(jià)格甚至不如2016年年底的14012元/平方米的價(jià)格高，也就是說(shuō)五年內(nèi)，在住宅市場(chǎng)一再上漲的背景下，公寓市場(chǎng)幾乎是原地踏步。

提醒

買(mǎi)公寓前先算轉(zhuǎn)手成本

其實(shí)，這還不是公寓隱形成本的全部。像公寓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，除了房?jī)r(jià)漲幅較慢以外，交易稅費(fèi)還非常高。就算等到漲價(jià)，賣(mài)出時(shí)不僅要繳納漲價(jià)部分的增值稅，還有其他各項(xiàng)稅，比如契稅、個(gè)稅和土增稅……光繳稅的部分可能就會(huì)占到房屋增值部分的50%，甚至更多。就像前面郭女士提到的公寓房，就算入手后能從70萬(wàn)元漲到100萬(wàn)元，作為二手房的交易稅費(fèi)可能要超過(guò)10萬(wàn)元，轉(zhuǎn)手交易的成本非常高。

問(wèn)題2買(mǎi)了公寓自己住合適嗎?

案例

不限購(gòu)低總價(jià)買(mǎi)房挺劃算

小張目前還在讀大三，老家在河北。剛考上大學(xué)那一年，爸媽就在學(xué)校附近給她買(mǎi)了一套小公寓。 “30多平方米的LOFT，周末回過(guò)去和朋友一起熱鬧一下，或者需要熬夜做設(shè)計(jì)時(shí)也能有家可歸。 ”小張說(shuō)自己學(xué)的是設(shè)計(jì)專業(yè)，需要一個(gè)安靜的獨(dú)立空間來(lái)完成一些課后作業(yè)。 “當(dāng)然，我也能明白父母的心思，就是不放心我一個(gè)人在青島，他們經(jīng)常會(huì)找個(gè)周末坐高鐵來(lái)青島住兩天，這套小公寓也就成了他們?cè)谇鄭u落腳的地方”。對(duì)于這套公寓未來(lái)的用途，小張說(shuō)畢業(yè)后如果留在青島工作，肯定會(huì)把這里作為過(guò)渡的住處。當(dāng)然，以后肯定還是會(huì)買(mǎi)住宅，未來(lái)她打算把公寓改成民宿。

分析

特定人群適合買(mǎi)公寓

面對(duì)小張買(mǎi)公寓的經(jīng)歷，青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者，公寓房的確有其明確的客戶群體。比如在市區(qū)買(mǎi)房受限的群體，還有著急用房，但又缺錢(qián)的年輕群體。公寓不限購(gòu)、總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)正好與該群體的需求相吻合。但趙加強(qiáng)同時(shí)也坦言，“過(guò)渡”才是公寓房存在最大的意義，“選擇公寓房的業(yè)主，大部分會(huì)在合適的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)住宅類住房，公寓房對(duì)他們就是一種過(guò)渡，對(duì)于居住屬性來(lái)說(shuō)，公寓房其實(shí)并不友好。 ”

不友好的體現(xiàn)都在哪些方面?趙加強(qiáng)首先指出的是戶口紅利，公寓作為商業(yè)地產(chǎn)，不能和住宅享受同樣的落戶政策。就算西海岸和膠州放開(kāi)了商住落戶的限制，但公寓房在學(xué)區(qū)方面并不能和住宅相提并論。其次，公寓的居住體驗(yàn)也并不好，“我們一層有32個(gè)住戶，只有四部電梯，算是一梯8戶，上下班高峰期，電梯幾乎是層層都停。”小張說(shuō)她家在16樓，但早上趕著去上學(xué)的時(shí)候她通常都要走樓梯。另外，水電價(jià)格執(zhí)行的是“商水商電”，價(jià)格都要比住宅高，而且還沒(méi)有天然氣。小張告訴記者，剛買(mǎi)房時(shí)她也覺(jué)得這房子就像偶像劇里的房間一樣完美，但真的住進(jìn)來(lái)，糟糕的隔音，總也不來(lái)的電梯和數(shù)額驚人的電費(fèi)單……這些都影響著居住體驗(yàn)感。

提醒

公寓地段直接影響收益

如果你是公寓房的“剛需族”，買(mǎi)公寓也有竅門(mén)。趙加強(qiáng)建議要把地段作為首要考慮的因素。因?yàn)榈囟螞Q定了居住是否方便以及未來(lái)出租的價(jià)格。最好樓下就是地鐵和大型商業(yè)社區(qū)，這樣居住起來(lái)相對(duì)便捷，一旦選擇城市中心區(qū)域，周邊有足夠的產(chǎn)業(yè)企業(yè)支撐，未來(lái)可以很方便地出租。即使后期發(fā)展不如預(yù)期，只要有商城和地鐵也能吸引部分人氣。就算最后出手也會(huì)比其他區(qū)域的公寓項(xiàng)目更容易。

記者觀察

地鐵沿線公寓項(xiàng)目集中

什么樣的公寓最受購(gòu)房者歡迎呢?記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公寓產(chǎn)品能夠吸引消費(fèi)者，與其所處的地理位置是分不開(kāi)的。以西海岸新區(qū)為例，有十幾個(gè)公寓產(chǎn)品沿著濱海大道和地鐵13號(hào)線錯(cuò)落分布，周邊還有新建商業(yè)綜合體，是許多外來(lái)購(gòu)房者的理想居住之地。目前，西海岸新區(qū)公寓產(chǎn)品價(jià)格集中在13000元/平方米至20000元/平方米之間，多以60平方米以下的小戶型為主。

而在主城區(qū)，公寓項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)則更為明顯。從火車(chē)站開(kāi)始，沿著地鐵3號(hào)線一路東行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓項(xiàng)目在售，價(jià)格在15000元/平方米至20000元/平方米之間。而地鐵2號(hào)線沿線的公寓產(chǎn)品主要集中在臺(tái)東商圈和嶗山商圈，因?yàn)榭拷诵纳倘Γ壳發(fā)oft公寓價(jià)格普遍在20000元/平方米左右。與周邊的普通住宅相比，這些公寓的價(jià)格每平方米低了3000元至10000元不等。如此大的價(jià)格差，讓不少投資客看到了升值空間。

相關(guān)鏈接

買(mǎi)公寓別被“套路”吸引

很多人在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)，會(huì)遇到“承諾返租”的開(kāi)發(fā)商。意思是說(shuō)，你把房子交給開(kāi)發(fā)商全權(quán)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)你成交的價(jià)格，每年返給你一定比例的租金。這個(gè)比例一般能達(dá)到5%以上，非常誘人。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士就提醒，這屬于公寓銷售的套路之一，這種交易的風(fēng)險(xiǎn)極大，不建議購(gòu)買(mǎi)。首先，跟你簽返租合同的通常都不是開(kāi)發(fā)商，而是代理運(yùn)營(yíng)方。一旦運(yùn)營(yíng)狀況不好，他們很可能會(huì)跑路。就算接下來(lái)你繼續(xù)出租房子，也很難再租到之前的價(jià)格，收益會(huì)大打折扣。其次，很多開(kāi)發(fā)商確實(shí)會(huì)給你返租，但后續(xù)樓價(jià)漲了，他們依舊是按照當(dāng)年定好的價(jià)格返給你，投資收益也沒(méi)有辦法保障，失去了投資的意義。

除了返租，還有銷售會(huì)拿數(shù)據(jù)說(shuō)事兒。比如上半年成交上漲47%，以此告訴你眼下公寓市場(chǎng)很火，來(lái)制造緊張情緒。但實(shí)際上公寓市場(chǎng)對(duì)比往年，還呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。 “47%的上漲數(shù)據(jù)是和去年同期相比，要知道去年是因?yàn)橐咔橛绊?，所以成交基?shù)就很低。如果和2019年相比，今年的成交量還是呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)的。”青島貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉倩倩告訴記者。而為什么公寓呈現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商還是愿意開(kāi)發(fā)呢?業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這往往是住宅拿地時(shí)需要配建商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商不得已而為之。

關(guān)鍵詞： 隱形成本 購(gòu)房者 轉(zhuǎn)手費(fèi)率 投資方向