觀點(diǎn)網(wǎng)8月28日晚間，金茂服務(wù)發(fā)布上市以來(lái)第二份中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

整體來(lái)看，上半年收入和毛利均有不同程度提升。其中，總收入約為13.53億元，較上年同期增加23.4%；毛利同比增加0.4%至3.574億元；期內(nèi)利潤(rùn)1.485億元，利潤(rùn)率約11%。

去年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)擴(kuò)張階段已告一段落，轉(zhuǎn)而進(jìn)入規(guī)模有質(zhì)增長(zhǎng)的高質(zhì)量發(fā)展階段，金茂服務(wù)也在更具長(zhǎng)期價(jià)值的可持續(xù)發(fā)展道路上前行。

截至6月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積為9448萬(wàn)平方米，在管建筑面積為7098萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)35.8%及56%。

與此同時(shí)，金茂服務(wù)獨(dú)立性發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)，第三方在管面積同比增長(zhǎng)89.5%，占總在管面積的比例達(dá)47.8%。

進(jìn)入下半年，金茂服務(wù)預(yù)計(jì)宏觀政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度將進(jìn)一步增強(qiáng)，社會(huì)、居民、企業(yè)等市場(chǎng)主體對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理、綜合設(shè)施服務(wù)的需求亦將穩(wěn)步增長(zhǎng)。

顯然，該公司已做好應(yīng)對(duì)未來(lái)的準(zhǔn)備。

金茂服務(wù)表示，相信集團(tuán)擁有充足的財(cái)務(wù)資源及未來(lái)收入將足以支持當(dāng)前的營(yíng)運(yùn)資金需求及未來(lái)擴(kuò)張。

增長(zhǎng)的拆解

從服務(wù)類別來(lái)看，金茂服務(wù)主要提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。今年上半年，除非業(yè)主增值服務(wù)外，其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入均有較大幅度提升。

具體而言，物業(yè)管理服務(wù)主要包括涉及住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)以及學(xué)校、政府設(shè)施等公共物業(yè)，該項(xiàng)收入由去年同期的5.407億元增加至7.498億元，增幅達(dá)38.7%。主要原因是業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的在管建筑面積增加。

中報(bào)顯示，截至2023年6月30日，金茂服務(wù)總在管建筑面積由上年同期的4550萬(wàn)平方米增加至7100萬(wàn)平方米，包括276個(gè)住宅小區(qū)和167個(gè)非住宅物業(yè)。

社區(qū)增值服務(wù)分為美居平臺(tái)服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。上半年，該項(xiàng)收入約3.8億元，增幅高達(dá)54.5%。

關(guān)于該項(xiàng)增長(zhǎng)，金茂服務(wù)表示，原因主要有三：

其一，期內(nèi)美居平臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì)持續(xù)擴(kuò)張，金茂服務(wù)挖掘存量業(yè)務(wù)，圍繞美居平臺(tái)服務(wù)拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺(tái)服務(wù)收入同比增長(zhǎng)約113.7%至1.03億元；其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入增加，由2022同期的4690萬(wàn)元增加至8540萬(wàn)元，增幅約82.1%；此外，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增加約37.5%至1.178億元。

生活服務(wù)方面，上半年金茂服務(wù)組織年貨季、花樣煥春、春日清洗季等主題活動(dòng)，為業(yè)主帶來(lái)豐富多彩的生活服務(wù)，迎合了業(yè)主品質(zhì)生活需求，收獲業(yè)主口碑的同時(shí)，收入同比提升13.3%。

值得注意的是，除收入同比增加外，上述物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)在金茂服務(wù)總收入中的占比也均有不同程度提高，分別由上年同期的49.3%、22.4%上升至55.4%、28.1%。

非業(yè)主增值服務(wù)收入則呈現(xiàn)同比下降，在總收入的占比由上年同期28.3%降至16.5%。

非業(yè)主增值服務(wù)包括向物業(yè)開發(fā)商提供案場(chǎng)協(xié)助銷售服務(wù)、咨詢、智慧園區(qū)、分戶房修及其他增值服務(wù)。上半年，金茂服務(wù)該項(xiàng)收入為2.236億元，同比降幅約28%。對(duì)此，金茂服務(wù)表示，減少的主要原因是來(lái)自前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)服務(wù)以及交付后服務(wù)的收入減少。

非業(yè)主增值服務(wù)收入的變化，也進(jìn)而影響到貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)。金茂服務(wù)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項(xiàng)結(jié)余由截至上年末的4.016億元降低至截至本期末的3.771億元。

應(yīng)收第三方的貿(mào)易款項(xiàng)主要與物業(yè)管理費(fèi)有關(guān)，結(jié)余由截至上年末的3.932億元增加至期末的6.793億元，主要是由于截至2023年6月30日止六個(gè)月業(yè)務(wù)拓展及在管建筑面積增加，導(dǎo)致物業(yè)管理收入增加所致。

截至期末，金茂服務(wù)毛利率約26.4%，較上年同期降低約6.1個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率由上年同期的17.2%下降至16.7%，主要由于期內(nèi)為提升服務(wù)品質(zhì)，清潔及綠化養(yǎng)護(hù)成本增加所致。

非業(yè)主增值服務(wù)毛利率由47.8%降低至38%，主要是由于前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)服務(wù)以及交付后服務(wù)的收入減少，金茂服務(wù)表示，與所提供的其他非業(yè)主增值服務(wù)相比，該等服務(wù)通常產(chǎn)生更高的利潤(rùn)率。

社區(qū)增值服務(wù)毛利率由46.7%下降至38.8%，是因?yàn)楸酒谏鐓^(qū)增值服務(wù)規(guī)模顯著擴(kuò)大，由此導(dǎo)致的人員配置及資源配置的支出增加。

有準(zhǔn)備之戰(zhàn)

今年以來(lái)，金茂服務(wù)在管面積取得較大進(jìn)步。

截至6月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積約為9450萬(wàn)平方米，在管建筑面積約7100萬(wàn)平方米，較去年同期分別增加約35.8%及56%。在管物業(yè)項(xiàng)目443個(gè)，覆蓋全國(guó)75個(gè)城市，遍及長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等國(guó)家經(jīng)濟(jì)活力高的核心區(qū)域，其中一二線城市占比約90%。

與此同時(shí)，金茂服務(wù)獨(dú)立性發(fā)展能力進(jìn)一步增強(qiáng)，第三方在管面積同比增長(zhǎng)89.5%，占總在管面積的比例達(dá)47.8%。

通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，以單體拓展、股權(quán)合作等方式，金茂服務(wù)分別在住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)領(lǐng)域取得收獲，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、博物館等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目的成功拓展。

據(jù)金茂服務(wù)此前披露的外拓“成績(jī)單”，該公司今年以來(lái)在城市運(yùn)維、政府公建、文化場(chǎng)館等方面多點(diǎn)開花，陸續(xù)進(jìn)駐青州博物館、金華未來(lái)科學(xué)城東湄片區(qū)、中國(guó)宏泰發(fā)展國(guó)際航空工程中心等項(xiàng)目。

商辦樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅等業(yè)態(tài)上，金茂服務(wù)也取得不同程度的進(jìn)展。具體包括北京國(guó)際商報(bào)社、上海太平金融大廈、南京國(guó)寧電子研發(fā)中心、湖南永州道縣高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、江西藍(lán)星星火有機(jī)硅產(chǎn)業(yè)園、北京融科橄欖家園、天津頤湖居等項(xiàng)目的拓展，以及新簽約了雄安城市服務(wù)以及河北龍河新城城市服務(wù)兩個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。

中報(bào)顯示，期內(nèi)銷售成本為9.96億元，同比增34.4%，金茂服務(wù)認(rèn)為該增加與期內(nèi)收入增長(zhǎng)趨勢(shì)一致，主要是由于在管物業(yè)數(shù)目增加所致。

上年末至本期末，金茂服務(wù)預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款項(xiàng)及其他資產(chǎn)分別為約6.127億元及約8.097億元，主要由于車位經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)模增加，支付的履約保證金增加。

貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)主要指金茂服務(wù)在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中向供貨商購(gòu)買貨品或服務(wù)的付款義務(wù)。

應(yīng)付貿(mào)易款項(xiàng)由截至2022年12月31日的4.561億元增加至期末的5.948億元，主要是由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張所致，反映采購(gòu)安保及保潔服務(wù)以及設(shè)施及設(shè)備維護(hù)服務(wù)增加；應(yīng)付關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項(xiàng)與向關(guān)聯(lián)方采購(gòu)的信息技術(shù)服務(wù)、餐飲服務(wù)及其他商品和服務(wù)有關(guān)。

上半年的規(guī)模增長(zhǎng)及業(yè)態(tài)突破，金茂服務(wù)需要時(shí)間慢慢消化，而成長(zhǎng)的代價(jià)顯然也在可控范圍內(nèi)，并已為更長(zhǎng)久的未來(lái)機(jī)會(huì)做好相關(guān)準(zhǔn)備。

金茂服務(wù)指出，為管理集團(tuán)現(xiàn)金，維持穩(wěn)健的流動(dòng)資金和確保已準(zhǔn)備好利用未來(lái)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，集團(tuán)已采納全面的庫(kù)存政策及內(nèi)部控制措施審閱及監(jiān)控財(cái)務(wù)資源，并始終維持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及充足的流動(dòng)資金。

截至期末，金茂服務(wù)并無(wú)未償還借款及任何銀行借貸。

管理層相信，集團(tuán)擁有充足的財(cái)務(wù)資源及未來(lái)收入，足以支持集團(tuán)當(dāng)前的營(yíng)運(yùn)資金需求及未來(lái)擴(kuò)張。

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